Novos loteamentos devem comercializar cerca de 1.900 lotes

Depois de um período em que foram aprovados vários loteamentos na cidade a partir de 2008, quando surgiram mais de 15 loteamentos no município, a prefeitura municipal de Vargem Grande do Sul aprovou mais recentemente, quatro novos empreendimentos que devem colocar à venda aproximadamente 1.900 lotes depois que todos estiverem prontos e as empresas em condições de negociar os novos terrenos. Alguns destes empreendimentos já estão vendendo seus lotes, como o Jardim dos Ipês e Jardim Ranzani.
A cidade viu surgir ao longo dos últimos 15 anos, vários loteamentos que colocaram no mercado imobiliário milhares de terrenos. A maioria destes loteamentos já está quase que tomado pelas construções, mas ainda há muitos terrenos para serem comercializados nestes novos bairros, como é o caso do Jardim Iracema, Cristina II, Jardim do Lago I e II, o prolongamento do Jardim Bela Vista, conhecido como Loteamento do Cardoso, Jardins Petúnia e Manacás, Residencial Verona, Jardim Santa Luzia, Jardim Itália, Plaza de Espanha, Jardim São Paulo, Jardim São Paulo II, Jardim Canaã, Jardim Colina, Jardim Ferri, Jardim América, dentre outros empreendimentos.
Essa movimentação imobiliária que aconteceu nos últimos anos, gerou trabalho, riqueza e acesso à moradia a milhares de vargengrandenses de todas as classes sociais, que aproveitaram a melhora da economia brasileira que aconteceu no início do ano 2000, quando o volume dos financiamentos habitacionais no Brasil mais que triplicou, passando de R$ 30 bilhões para R$ 100 bilhões, de acordo com dados do Sistema Financeiro da Habitação. Vivia-se o apogeu do programa habitacional “Minha Casa Minha Vida”, criado em 2009, na segunda gestão do então presidente Lula, do PT.

Loteamento Jardim Ranzani
De propriedade da empresa Terras de São Lourenço Ltda., o início deste loteamento que fica ao lado do Jardim Canaã, saída para a Usina do Rio Jaguari, foi protocolado, segundo informou o Departamento de Obras da prefeitura em 12 de novembro de 2019 e tem 723 lotes, um dos maiores da cidade.
Conforme apurou o jornal, mais de 90% dos lotes do novo empreendimento são constituídos por terrenos que medem 8 metros de frente por 20 metros de fundos, totalizando 160 metros quadrados. O loteamento segue o segmento mais popular, com lotes mais baratos comercializados na cidade.
Em fase de implantação, com suas benfeitorias como meio fio, asfalto, iluminação, colocação de guias e sarjetas ainda sendo realizadas, os lotes já estão sendo comercializados e a empresa que está realizando as vendas montou um forte esquema de marketing para atrair o público interessado em comprar um terreno e futuramente construir sua casa.
Segundo informou o departamento de Obras, a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 1952/1995) exige que o loteador execute as obras de infraestrutura, contudo a comercialização de lotes só poderá ser realizada após o registro do loteamento, como é o caso do Jardim Ranzani. O empreendedor do loteamento tem um prazo de dois anos para realizar toda a infraestrutura do local, conforme determina a lei. Sua autorização foi emitida em 26 de março de 2021.

Jardim dos Ipês
O certificado de aprovação do Jardim dos Ipês foi emitido em 12 de março de 2021 e sua infraestrutura já está praticamente concluída, conforme atestou a prefeitura municipal. Com 369 lotes, situado na parte alta do Jardim Redentor, onde está sendo construída a Escola Flávio Iared, o loteamento também tem a maioria dos seus lotes medindo 160 metros quadrados, ou seja, 8 metros de frente por 20 metros de fundos. Mas, reservou uma porcentagem boa de terrenos medindo mais de 200 metros quadrados que se localiza mais ao entorno da creche dona Zinha Cordeiro.
A empresa responsável pelo Jardim dos Ipês é a Portularis Empreendimentos Imobiliários Ltda., com sede em Vargem Grande do Sul. Os lotes já estão em fase adiantada de vendas e o empreendimento chama atenção por já estar com o asfalto pronto, praças com as guias, calçadas construídas, iluminação posta e o cuidado dos empreendedores com a arborização do novo bairro que está surgindo na cidade.

Lotes ainda não estão sendo comercializados
Outros dois novos loteamentos aprovados pela prefeitura recentemente são o Residencial Colina II, de propriedade de Empreendimentos Imobiliários Pérola da Mantiqueira S/A Ltda., aprovado pelo Grupo de Análise de Parcelamento do Solo em 3 de janeiro de 2022, com 598 lotes, sendo a maioria também de 160 metros quadrados.
O loteamento está localizado nas imediações do Jardim dos Ipês, no alto do Jardim Redentor e as obras de infraestrutura ainda não foram iniciadas. Tão pouco tomou-se conhecimento da comercialização dos terrenos.
Outro loteamento cuja infraestrutura está em fase de conclusão, mas ainda não se tem conhecimento de venda dos lotes, é o Jardim São Pedro, aprovado pelo Grupo de Análise de Parcelamento do Solo em 25 de outubro de 2018.
Com 120 lotes, sendo também a maioria dos seus terrenos medindo 8 metros de frente por 20 metros de fundos, totalizando 160 metros quadrados, o novo loteamento fica na saída da estrada que leva a Lagoa Branca, em terras onde estava construída a antiga Cerâmica Cavalheiro.

Lei de parcelamento de uso do solo
Aprovada em 7 de novembro de 1995, a lei que dispõe sobre o Parcelamento de Solo Urbano em Vargem Grande do Sul foi instituída durante a gestão do ex-prefeito José Reinaldo Martins e este ano vai completar 27 anos. Ela já sofreu algumas alterações, mas ainda é a que determina como devem ser aprovados os novos loteamentos da cidade.
Com relação ao tamanho dos lotes, no seu artigo 5º, parágrafo II, está escrito: “os lotes terão área mínima de 250 metros quadrados e frente mínima de 10 metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social previamente aprovados pelos órgãos competentes do Estado e pelo Grupo de Análise de Parcelamento do Solo Urbano Municipal”.
Outro artigo da lei, de nº 17, fala que o Grupo de Análise de Parcelamento do Solo Urbano Municipal será composto pelo diretor de Obras, diretor do departamento de Água e Esgoto (SAE), diretor Financeiro, diretor de Planejamento e Desenvolvimento Urbano e pelo assessor jurídico da prefeitura. Cada diretor de sua área competente analisará se o pedido para a construção do loteamento está de acordo com a lei e dá sua aprovação final.

Lotes maiores que 160 metros quadrados
Um dos questionamentos feitos ao departamento de Obras é com relação ao tamanho mínimo dos lotes exigidos pela prefeitura. No caso, hoje a maioria dos loteamentos está com terrenos que medem 8 m de frente por 20 m de fundo, totalizando 160 m2. São os considerados loteamentos de interesse social, onde devido ao tamanho pequeno dos terrenos, o preço sairia mais em conta para os compradores.
Segundo explicou o diretor de Obras, Bisco, neste quesito os integrantes do Grupo de Análise de Parcelamento do Solo Urbano Municipal que aprovam os loteamentos levam em consideração a lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, determina qual deve ser o tamanho mínimo de um terreno.
Em seu Art. 4º, inciso II, consta que a área mínima dos lotes deve ser de 125 m², com frente mínima de 5 metros, com exceção de loteamentos destinados à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, desde que previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes. Em Vargem como também em cidades da região, optou-se pelo tamanho de 8 m de frente por 20 m de fundos.
Além do menor tamanho de um terreno de acordo com a Lei Federal, pode haver determinações diferentes entre os municípios. O Plano Diretor de uma cidade pode determinar que os menores terrenos da cidade tenham outras dimensões, desde que a área não esteja abaixo do que diz a Lei nº 6.766.
Independentemente de qual seja o tamanho do terreno, também é preciso se atentar às determinações que constam em lei municipal em relação aos recuos, ou seja, o espaço existente entre o final da construção e o final do terreno. Dependendo do caso, o tamanho do terreno destina à construção do imóvel fica ainda menor.
No caso dos loteamentos de Vargem Grande do Sul, se a opção do Grupo de Análise de Parcelamento do Solo Urbano Municipal fosse de terrenos medindo 10 m de frente por 20 m de fundos, os novos loteamentos passariam a ter um terreno mínimo de 200 m2, o que beneficiaria enormemente os novos proprietários, já que a interpretação da lei, pelo que apurou o jornal, compete aos membros do Grupo de Análise de Parcelamento do Solo Urbano Municipal.
Nas perguntas enviadas ao departamento de Obras, foi questionado se é do interesse do município ter lotes de no mínimo 200 m nos novos empreendimentos imobiliários da cidade. A resposta para este questionamento foi que “o proprietário do loteamento solicita o dimensionamento dos lotes de acordo com a legislação em vigor e obviamente de acordo com a procura no mercado”.
Todos estes questionamentos que foram tratados na presente matéria, passam também pela discussão e aprovação do novo Plano Diretor do município. Ele está ainda em estudos junto ao departamento de Obras para revisão, segundo informou o órgão quando questionado em que data o mesmo seria enviado para apreciação e votação da Câmara Municipal.

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